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【公務員の不動産投資】都庁時代に副業してたら社長になっちゃいました【兼業許可テクニック解説】

こんにちは、元公務員ブロガーのシュンです。

いつも当ブログをご覧いただきありがとうございます!

 

今回は、公務員の副業(不動産投資)がテーマです。

都庁で不動産の差し押さえ・公売(=オークションにかける)等の仕事を経験、その経験を活かして不動産投資を成功させ、公務員を退職して独立した異色の経歴を持つ金井滋さんと先日お会いしました。

 

今回は金井さんから寄稿という形で、公務員副業のルールや、副業としての不動産投資について解説いただきました。

副業に興味のある方、資産構築に興味のある方はぜひご覧ください!

(最後には金井さんからのプレゼントも用意されています。不動産投資や、マイホーム購入を検討している方は是非ご覧ください

 

本記事の内容

  • 公務員は不動産投資ができるか?
  • 不動産投資の兼業許可申請
  • 公務員が不動産投資に向いている理由

 

はじめに(経歴、公務員時代に始めた副業、不動産投資の収入)

こんにちは、元都庁職員で不動産投資家の金井です!

この度、シュンさんのサイトに執筆させて頂くことになりました!

 

まず、簡単に自己紹介をしておきたいのですが、私は2013年4月に東京都庁に就職しましたが、2019年3月に退職しました。

 

それで、今何しているの?って話なんですが、現在は公務員時代に購入した不動産を経営しながら、自分の会社を作り、パートナー企業と提携して不動産仲介・管理をしています

まぁ、街中によくある不動産屋さんとイメージしてもらえればいいです。

 

私は、志高く東京都庁に入ったのですが、なかなか自分に合わないなと思うことが多く、2 年目職員の時に、お金も転職先もないのに勢いだけで辞表を提出してしまい、すぐに怖くなって翌日撤回するという大失態をしてしまいました(笑)

その時に、「あぁ、自分は辞めたくても辞められないんだな」ということに気が付いて、色々副業を始めてみたというのが経緯です。

もちろん、株やFXといった他の投資もやってみましたが、上手くいかずに資産のほとんどを失ってしまった苦い経験があります。

 

そして、最終的に行きついたのが、不動産投資でした。

公務員は、その絶大な社会的信用力を武器に、不動産に非常に強みのある職業です。

これは投資用だけでなく、マイホームの購入の場合でも同様です。

 

さらにいうと、色々ないわゆる“副業”というのが最近流行している中で、不動産投資はどれ だけやっても決して懲戒処分になることのない、まさに公務員にとって最強の副業なのです。

 

前述の辞表撤回騒動を起こしてから窓際に追いやられた私は、その後不動産投資に全力を傾けて、退職時にはアパート2棟保有、年間家賃収入600万円、返済比率40%、月額キャッシュフロー(手取り収入)30万円を達成することができました。

 

この家賃収入のおかげで、再び辞表を提出し、今度は撤回することなく退職して、現在は不動産業者として自由に仕事をしています。

 

ここまでの話で少しでも興味を持っていただけたなら、この先も最後まで読み進めて頂きたいです。

きっと、皆さんの人生をより良くするためのヒントになると確信しています。

それでは、私が自信を持っておススメする、公務員の不動産投資について解説します。

 

公務員は不動産投資をできるのか?

(1)副業と懲戒処分

まず、公務員と不動産投資と聞いて“懲戒処分”というワードが頭に浮かんだ人もいると思います。

無理もありません。

実際に、不動産投資をして懲戒処分になる公務員は毎年後を絶たず、皆さんも次のようなニュースを見たことがあると思います。

 

(懲戒処分事例)

・佐賀県消防庁(出展:産経WEST)

佐賀広域消防局(佐賀市)は19日、勤務先に無断で自分名義の不動産を賃貸して少なくとも平成26年の1年間に約7千万円の収入を得たとして、北部消防署(同市)の男性消防副士長(43)を減給10分の1(3カ月)の懲戒処分にした。営利目的の副業を原則禁止している地方公務員法に違反すると判断した。

 消防局によると、副士長は、佐賀市に所有するマンションなど15物件を貸し出していた。副士長は、消防局の事情聴取に「父親が経営する不動産会社を手伝っていた」と説明したという。

 昨年10月、副士長が複数のマンションやアパートを購入しているとの情報が寄せられ、消防局が内部調査していた。

 田原和典消防局長は「住民の皆さまに誠に申し訳なく、おわびする。二度とこのようなことが無いよう綱紀保持を図っていく」と陳謝した。

 

・宝塚市役所(出展:読売新聞)

兵庫県宝塚市は28日、不動産会社3社を経営していた副課長級の男性事務職員(51)を、地方公務員法の兼業禁止規定違反などで停職6か月の懲戒処分とした。

 職員は同日付で依願退職した。

 市によると、職員は2008年7月に妻と不動産会社を始め、今年7月までに別の不動産会社2社も相次いで設立。うち、1社で社長を務め、残る2社では取締役に就いていた。

 12年4月~今年6月の勤務時間中、職場のパソコンを使って、インターネットで競売物件を調べたり、会社が所有する物件の賃貸料の入金記録を確認したりした。このほか、同じパソコンで知人の飲食店従業員の女性ら3人と1万5000通以上の私的なメールのやり取りをした、としている。

 パソコンの使用時間が長いことを上司が不審に思い、人事課が閲覧記録を調べて発覚。市の調査に対し、職員は「個人的な不動産投資で得た資産を管理するために作った会社だった。兼業には当たらないと思っていた」と話しているという。

 

・仙台市役所(出展:共同通信)

仙台市は8日、不動産賃貸業を実質的に営み、副業を禁止する地方公務員法に違反したとして市納税部の40代の男性職員を減給10分の1(3カ月)の懲戒処分にした。男性職員は2008年、市内のアパート3棟を購入し、年間約600万~700万円の賃料収入を得ていた。

 市によると、男性職員は「資産運用のつもりだった。副業には当たらないと思った」などと話している。16年3月には発起人となって不動産会社を設立。母親を代表者に据え、実質的に経営していたという。

 昨年7月、職場の上司との会話で発覚した。市は「市民の信頼を損ねたことを深くおわびする。再発防止に努める」としている。

 

これらは、全て地方公務員第38条の規定する兼業(副業)禁止規定違反によるものですが、 問題は兼業許可を取得せずに、大規模な不動産経営をしていたことにあります。

 

(2)公務員は副業でどんな制限を受けるか?

公務員の副業を制限する国家公務員法103条・104条及び地方公務員法第38条ですが、条文は次のようになっています。

国家公務員法第103条(私企業からの隔離)

職員は、商業、工業又は金融業その他営利を目的とする私企業(以下営利企業という。)を営むことを目的とする会社その他の団体の役員、顧問若しくは評議員の職を兼ね、又は自ら営利企業を営んではならない。

国家公務員法第104条(他の事業又は事務の関与制限)

職員が報酬を得て、営利企業以外の事業の団体の役員、顧問若しくは評議員の職を兼ね、その他いかなる事業に従事し、若しくは事務を行うにも、内閣総理大臣及びその職員の所轄庁の長の許可を要する。

地方公務員法第38条(営利企業への従事等の制限)

 職員は、任命権者の許可を受けなければ、商業、工業又は金融業その他営利を目的とする私企業(以下この項及び次条第一項において「営利企業」という。)を営むことを目的とする会社その他の団体の役員その他人事委員会規則(人事委員会を置かない地方公共団体においては、地方公共団体の規則)で定める地位を兼ね、若しくは自ら営利企業を営み、又は報酬を得ていかなる事業若しくは事務にも従事してはならない。

 

さぁ、懲戒処分になるかならないか基準がわかりましたか?

わかるわけないですよね(笑)

 

上記の条文は、非常に分かりにくくて、何が副業として禁止されているのか、何が禁止されていないのか、よくわかりません。

 

そこで、国家公務員と地方公務員には次のようにそれぞれ、兼業の取り扱いを定めた文書があります。

・国家公務員⇒人事院の発行する義務違反防止ハンドブック

・地方公務員⇒各自治体が発布する通達・事務連絡等

 

これらが兼業禁止規定と言われるものの正体です。

つまり、地方公務員の場合、兼業禁止規定は全国一律で定められているわけではなく、自分の勤める自治体の規定にそれぞれ従う必要があります。

 

ただし、実際のところ、自治体によって兼業禁止規定の内容が大きく異なることはなく、概ね国家公務員の規定に準じて定められています

 

(3)不動産投資の兼業規定

さて、それでは不動産投資に関する兼業禁止規定の内容をまとめましょう。

まず、公務員が不動産投資を行う場合、規模が大きくなれば「兼業」とみなされ、許可が必要となります。

【兼業許可が必要になる基準】

イ 独立家屋の賃貸の場合・・・ 賃貸件数 5 棟以上

ロ アパートなどの賃貸の場合 ・・・ 賃貸件数 10 室以上

ハ 土地の賃貸の場合 ・・・ 契約件数 10 件以上

二 駐車場の賃貸の場合 ・・・ 駐車台数 10 台以上

ホ 賃貸料収入が年額 500 万円以上

私はよくこれを「5棟10室500万ルール」と呼んでいますので、是非このように覚えてください。

 

不動産投資を行う場合でも、この基準に満たないものは「兼業」に該当しないとされています。

つまり、基準に満たない規模の不動産投資はそもそも兼業でないため、自由にやって構わないということになります。

→冒頭で紹介した懲戒処分の事件は、全てこの基準を超えており、本来許可が必要なのにもかかわらず無許可で不動産投資をしていたものです。

 

基準以上の場合は、許可が必要になりますので、次はその許可を得るための方法を解説します。

 

不動産投資の兼業許可申請

前述のとおり、5棟10室500万の基準以上の規模で不動産投資を行う場合には、所属長からの許可が必要です。

ここからは、兼業許可取得方法を解説します。

 

前提として、兼業許可申請の方法はお勤めの職場によって異なるため、職場の人事担当と相談しながら行うようにしてください。

 

ここでは私(都庁職員)の例を解説します。

STEP1:物件取得前に人事担当に話す

兼業許可は事前申請が原則です。 よく「いま職場に隠れて基準以上の不動産投資をしているけど、どうやったら兼業許可をもらえますか?」という問い合わせを頂きますが、これはダメです。

STEP2:不動産投資の目的・本業に支障がないことを説明して兼業許可の内諾を得る

STEP3:売買契約

STEP4:兼業許可申請書を記入して人事担当に提出する

兼業許可申請は人事担当から受け取ってください。所属長が兼業許可を出すかどうかについては、以下の3つがポイントです。

  1. 本業に支障がないか?
  2. 兼業をする理由が正当か?
  3. 信用失墜行為や癒着のおそれがないか?

1については、物件の管理を管理会社に委託することで、本業に支障がないことを証明します。

2については、「家庭の事情」などの無難な理由が好まれると思います。

3については、民泊物件やシェアハウスというトラブルの多い不動産経営でなければ心配ないでしょう。

STEP5:物件引渡し・賃貸事業スタート

STEP6:登記簿謄本・管理委託契約書を人事担当に提出

STEP7:兼業許可取得

上記のような流れで、まずはやはり職場の人事担当と調整することが一番大事です。

 

よく「職場に不動産投資をしてるって言いたくない」という人がいますが、それだとバレたときに懲戒処分になってしまいます。

そのリスクを背負ってでも職場に言いたくないというのであれば、お好きにどうぞという感じですが、そもそもそこまで隠すことなのかな?と思ってしまいますね。

 

私なんか、むしろ職場の同僚には不動産の話ばっかりしていましたから(笑)

ついでに言うと、私の場合、兼業許可の手続きは全て若い人事担当の職員とやっていただけなので、直属の上司には特に話す必要がありませんでした。

 

確かに、特に消防士・自衛官・警察官といった体育会系公務員の職場では、「上司が非常に厳しくて、とても不動産投資やりたいなんて言える雰囲気じゃない」という話もよく聞きますので、その辺りは慎重にご判断ください。

 

公務員は不動産投資家向き?

さて、公務員は実際に不動産投資に向いているのでしょうか?

これについては、私は“公務員は不動産投資家向きである”と断言します。

その理由は次の3つです。

(1)融資

これが最大の理由です。

 

不動産投資で最も大事なことは、融資です。

融資を制する者は、不動産を制します。

その融資を引くためは、金融機関が融資をするに値する信用力を持っていなければなりません。

 

この点、公務員は日本で最も信用力のある職業です。

例えば住宅ローンであれば、ほぼ最優遇の金利が適用される職業であり、中には公務員にしか融資をしない金融機関も存在するほどです。

 

私が20台半ばという年齢で不動産投資用の融資を受けられたのも、公務員という職業に就いていたからに他なりません。

 

(2)本業に支障がない

不動産経営は、実際のところ普段ほとんど何もすることはありません。

 

入居者対応や入居者募集は、管理会社が行います。

自主管理をしたり、入居者募集を自分でやることは、公務員には認められません。

それは、兼業許可申請の際に、「本業に支障がないこと」の証明として、管理委託契約書を提出する必要があるからです。

 

もちろん、日ごろ公務員として仕事があるなかで、管理や入居者募集をすることは肉体的にも精神的にも負担が大きいため、仮に職場が認めたとしても自主管理はおススメしません。

 

このように不動産経営というのは、そもそも日ごろ業務で忙しい公務員にとって、うってつけなのです。

 

(3)性格的に向いている

これは私の個人的な見解です(笑)

不動産投資は、コツコツ真面目な人に向いています。

沢山物件を見て、現地に足を運んで、収支計算をして、書類を整えて、銀行に審査に行って・・・というように地道な作業を続けられる人だけが良い物件を手にすることができます。

 

公務員の方は、日ごろから地道な作業をコツコツこなすことができ、またその人柄も穏やかな人が多いため、不動産業者や金融機関の担当者もやりやすいと思ってもらえる可能性が高いです。

 

実際、私も、これまで沢山の公務員の方の不動産投資のお手伝い、マイホーム探しのお手伝い、賃貸物件の引っ越しのお手伝いをしてきましたが、嫌なお客さんだったことは一度もありません。

皆さん基本的に温厚で優しくて、こちらとしてもそうゆう人には、きちんとサポートしようという気持ちになるのです。

私が不動産業者や金融機関の“お客さん”だった時は、なるべく礼儀正しく、嫌な客にならないよう気を付けていました。

 

最後に

いかがだったでしょうか?

公務員と不動産の縁を感じて頂けたのではないでしょうか?

 

これまで多数のセミナーや個別相談をする中で、非常に多くの公務員不動産投資家にお会いしてきました。

やはり公務員と不動産が相性抜群であるという事実は、広く認知されていて、実際に投資用の物件を購入したり、うまくマイホームを購入する方は沢山いらっしゃいます。

 

私はこれまで公務員という職業のおかげで、良い不動産を所有することができました。

色んな活動をする中で副業が本業へと拡大し、公務員を退職しましたが、私は基本的に公務員が好きです。

役所という組織はあまり好きではありませんでしたが(笑)、 かつて東京都庁にいた時の同僚も、上司も、後輩も、大好きで、今でも飲みに行ったりと沢山交流があります。

公務員の方は、人柄が温厚で妙にギラギラしておらず、礼儀正しい方が多いです。

今も多くの公務員のお客さんのマイホーム購入、投資物件購入、賃貸物件のお引越しのお手伝いをさせて頂いていますが、嫌なお客さんというのは一人もいません。

皆さん良い人ばかりです。

公務員を辞めた今でも、私は公務員の方に支えられて生きています。

私の人生を変えてくれた、「公務員」と「不動産」。

この2つに関われることが私の最大の喜びです。

 

最後まで読んで下さりありがとうございます。

 

貴重なお時間を割いてここまで読んでくれました方には、感謝の意味も込めて、今回解説した公務員の兼業禁止規定の内容をさらに詳しく解説した動画を無料で差し上げます。

文章にできないような結構リアルで生々しい話もしています(笑)

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